서울 재건축 아파트 상승률이 일반아파트 4배

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올들어 서울 지역 아파트 가격 상승과 관련해 재건축아파트 가격 상승률이 일반아파트의 4배가 넘는 것으로 나타났다.

최근 강남지역 아파트가격이 급등하면서 주택시장 불안에 대한 우려가 높아지고 있다. 재건축아파트를 제외한 일반 아파트가격은 주간평균 0.2% 범위 내에서 비교적 안정된 수준을 유지하고 있는 것으로 나타났다.

26일 부동산114 발표에 따르면, 올 들어 서울아파트가격은 1월20일까지 누적상승률이 0.72% 상승한 것으로 나타났다.

연초 3주간 상승률로는 매우 높은 수준이라 할 수 있다. 그러나 이를 재건축아파트와 재건축을 제외한 일반아파트로 구분해 분석하면, 재건축아파트 가격은 2.07% 상승한 반면, 일반아파트는 0.50%로 수준으로 안정돼 있다.

강남권 지역에서는 올 들어 가격상승폭이 컸던 강동구, 송파구의 경우 재건축아파트가 3.50%에 육박하는 반면, 재건축을 제외한 일반아파트는 0.75~0.85% 수준으로 4분의 1에 그쳤다.

재건축아파트는 투자재적 성격이 매우 강한 아파트라는 것은 이미 주지의 사실이다.

매매가격대비 전세가격 비율도 크게 낮아 실거주목적으로 보유한 주택으로 이해하기 어렵기 때문이다.

대부분의 재건축단지들은 매매가격대비 전세가격비율이 30% 이하이며, 고덕주공아파트의 경우 9%에 불과하여 상식 수준을 크게 밑돌고 있다.

비재건축 아파트의 경우 매매가격대비 전세가격비율이 최소 30%를 넘어섰다.

국민은행의 매매가격대비 전세가격비율도 지난해 12월 기준 서울 48.4%, 강남 43.1%와 비교해서도 매우 낮은 수준이었다. 따라서 재건축 수요는 실거주목적이 아닌 철저히 자본이득을 목적으로 하는 투자수요로 해석할 수밖에 없는 것이다.

8.31대책 후속입법이 완료되었음에도 불구하고 재건축단지 가격이 급등한 것은 재건축규제가 완화될 것이라는 막연한 기대심리에 기인한다.

한편으로는 재건축이 강남지역의 유일한 주택공급방안이란 점을 들어, 강남 주택수급 안정을 위해 재건축규제를 완화해야 한다고 주장하고 있다.

그러나 1대1 재건축이 보편화되면서 재건축을 통한 주택공급효과가 10% 이내로 극히 제한적일 것으로 보인다. 오히려 평형 확대를 통한 시세차익만 늘어나 투기를 부추길 뿐이라는 데에는 이견이 없다.

재건축시장이 불안해지자 서울시와 건설교통부는 용적률 완화방침을 보류키로 하였으나, 시장참여자들은 언젠가는 규제가 풀릴 것으로 기대하고 있다. 허용 용적률에 대한 번복이 정책에 대한 신뢰성을 크게 약화시킨 것이다.

실제로 지난해 12월 청담동 한양아파트의 고층허가를 내준 후 고덕지구 지구단위계획 확정, 잠실 주공 5단지 상업용지 전환 등 재건축에 대한 호재도 많았다.

이러한 기대감이 결국 종합부동산세, 실거래가신고 등 과거 상상할 수 없을 정도로 강력한 정책이 시행되고 있음에도 불구하고 매물을 회수하게 하고 가격을 상승시키는 것이다.

대한주택공사는 실수요자들도 재건축투자에 보다 신중할 필요가 있다. 과거 사례에서 볼 수 있듯이 재건축단지는 정부규제 등 시장악재가 나오면 급락하는 양상을 보인다고 지적했다.

주공은 세제강화, 금리상승 등 투자여건이 예전보다 크게 악화돼 과거와 같은 높은 수익률을 기대하기 어려우며, 정부에서 재건축규제를 더욱 강화할 경우 폭락할 가능성도 배제할 수 없다고 전했다.

또한 판교 및 송파신도시 건설로 인해 강남 3구 주택재고의 40%에 이르는 10만호 이상의 주택이 대량 입주하면, 장기적으로도 주택가격이 안정돼 매매차익을 통한 수익률은 크게 낮아질 수밖에 없다는 설명이다.

주공 관계자는 "재건축시장 안정을 위해서는 규제완화가 없을 것이라는 점을 시장에 각인시켜야 할 것"이라며 "재건축에 대한 정부의 일관된 정책만이 시장안정을 도모할 수 있어중앙정부와 지자체가 같은 목소리로 재건축정책을 추진할 때 시장은 이를 믿고 행동할 것"이라고 말했다.

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